‘Mijn rol is om vernieuwing te brengen, kritische vragen te stellen en bij te sturen als dat nodig is’

Met de Green Leader Estafette geven DGBC, PROVADA en PropertyNL het podium aan mensen en bedrijven die een voortrekkersrol spelen in de verduurzaming van de bebouwde omgeving. De estafette begon met Fiona van 't Hullenaar in juni en is via DoJanne Vermeulen en Arna Mackic nu terechtgekomen bij Bart Schoonderbeek, directeur bij ontwikkelaar en belegger Schipper Bosch. Annemarie van Doorn, directeur Dutch Green Building Council, interviewde Bart over zijn ambitie, zijn rol als leider binnen het bedrijf en waar hij mogelijkheden ziet om de verduurzaming van de bebouwde omgeving een impuls te geven.

Annemarie: ‘Bart, je kreeg van Arna Mackic het symbolische stokje van de Green Leader Estafette overgedragen. Zij was na een bezoek aan jullie project De Nieuwe Stad in Amersfoort onder de indruk van jullie aanpak. Kan je iets over jullie bedrijf vertellen?’

Bart: ‘Schipper Bosch is een familiebedrijf met roots in de wereld van projectontwikkeling en vastgoedbeleggingen. In 2008 hebben mijn broer Floris en ik het bedrijf overgenomen van onze vader, die het heeft opgericht. Onze onderneming bestaat uit verschillende bedrijven die we in eigendom hebben of bedrijven waarin we een meerderheidsbelang hebben. Denk in die laatste categorie aan een bouwonderneming, een houtverduurzamingsbedrijf, een houtbouwbedrijf. Het zijn ondernemingen die - zeker in het licht van duurzaamheid - tot de verbeelding spreken. Dat is voor ons belangrijk: we zijn namelijk nogal visueel ingesteld (lacht).’

Herijking van doelen

Annemarie: ‘Omdat het een familiebedrijf is, zijn vastgoed en projectontwikkeling je waarschijnlijk met de paplepel ingegoten. Wat is je eigen achtergrond?’

Bart: ‘Na de kunstacademie in Arnhem, waar ik ben afgestudeerd op productontwerp, ben ik bij de Architectural Association in Londen gaan studeren. Met de intentie om architect te worden: de AA is geen school waar je naar toegaat als je twijfelt. Ik wist de docenten te verrassen met mijn aanpak van materialen en technieken: ik vond een vorm om mezelf te profileren in die competitieve omgeving en ben cum laude afgestudeerd. Maar ik heb nooit de illusie gehad dat ik een exceptioneel architect zou kunnen worden.’

Annemarie: ‘Wat heb je van die opleidingen meegenomen in je werk voor Schipper Bosch?’

Bart: ‘Niets is moeilijker dan het vak van kunstenaar: als kunstenaar ben je bezig met een continue zoektocht naar vernieuwing en altijd bezig met de herijking van het doel waar je wilt eindigen. Architectuur is een vorm van toegepaste kunst, dus daarvoor geldt hetzelfde. Binnen Schipper Bosch zoeken wij ook met een bepaalde vorm van creativiteit naar vernieuwing en zijn we constant bezig om onze projecten te herijken. Dat zit duidelijk in ons dna!’

Annemarie: ‘Welke rol speel jij binnen Schipper Bosch? Zie jij jezelf als Green Leader?’

Bart: ‘Mijn rol is het steeds weer open houden van die horizon voor vernieuwing. Om mogelijkheden voor verandering en innovatie te zoeken en aan te reiken. Bijvoorbeeld door pioniers uit te nodigen of teams in te richten die bepaalde processen kunnen versnellen. Ik voel me geen leider. Mijn rol is nieuwe richtingen vinden en blijven bijsturen.’ 

Het lukt altijd

Annemarie: ‘Zijn er ook wel eens vernieuwingen die niet lukken, bijvoorbeeld omdat je je tijd te ver vooruit bent?’

Bart: ‘Omdat we er zo middenin zitten - in de processen en de bedrijfsvoering - is “niet lukken” niet aan de orde. Als het proces dat vraagt, sturen we direct bij. Waar ik me soms wel zorgen over maak, is dat bepaalde projecten of locaties kunnen afglijden. Je levert iets mooi op en vijf jaar later kan het leegstaan en verwaarloosd zijn, als je niet oppast. Dat heeft alles te maken met hoe mensen zich dingen toe-eigenen, hoe ervoor wordt gezorgd. Je moet vragen blijven stellen en regelmatig op belangrijke plekken aanwezig zijn. Zo niet, dan holt een plek achteruit. Daar zie ik dus ook een rol voor mij: aanwezig zijn en vragen blijven stellen.’

‘Natuurlijk hebben we mensen die plekken of projecten beheren. Voor de verhuurlocaties hebben we een eigen beheersorganisatie en makelaardij. Op locaties is er een community manager die signaleert en beheert. Maar zo'n manager initieert en vernieuwt niet: dat doe ik. Zo heb ik bijvoorbeeld voor De Nieuwe Stad de ambitie neergelegd om in 2021 geen afval meer te hoeven afvoeren. Het eerste argument dat op tafel komt is altijd geld. Dat parkeer ik snel: we reserveren voor zo'n ambitie financiering. De tweede stap die ik neem is voorbeelden zoeken die tot de verbeelding spreken. Ik nodig mensen uit, die mijn medewerkers kunnen enthousiasmeren en kunnen geruststellen dat we echt niet het wiel hoeven uit te vinden om deze ambitie te realiseren. Met deze stappen heb je de ambitie eigenlijk al gehaald.’

Kansen voor het gebied

Annemarie: ‘Als ik je zo hoor praten, dan heb je het vooral over kansen pakken. De belemmeringen parkeer je. Waar zie je de grootste kansen?’

Bart: ‘De meeste kansen zie ik in gebiedsontwikkeling. In de vastgoedwereld wordt teveel gedacht op gebouw- of kavelniveau. Daardoor missen we stedenbouwkundig kansen, zowel op het vlak van kwaliteit als op het energetische vlak. Kwaliteit zie ik in het optimaal gebruikmaken van de oriëntatie op de zon, het goed inzetten van openbare ruimte en groen. Energetisch kan je ook meer samenwerking en interactie tot stand brengen, zeker als je werkt met groene energiebronnen. Als je vanuit het gebied denkt, is er veel vernieuwing mogelijk. De belemmeringen op gebiedsniveau zijn er doordat alles wordt opgeknipt - functies, eigendom, economische randvoorwaarden. En de sociaal-programmatische component in duurzaamheid, niet te vergeten! Dat is zo belangrijk: hoe we met elkaar willen omgaan en hoe we willen leven.’

Sociale duurzaamheid

Annemarie: ‘In de vastgoedwereld zijn de mensen gewend om te denken in rendement, maar ik hoor toch geluiden dat vooral die sociale component van duurzaamheid meer begint te leven. Hoe ervaar jij dat? Heb je als ontwikkelaar daar andere expertises of instrumenten voor nodig?’

Bart: ‘De lokale overheden doen wel een poging om meer differentiatie in ontwikkelingen te brengen, door eisen te stellen aan de verhouding van sociale huur, middenhuur en het hogere segment. Wat je ziet is dat die differentiatie letterlijk wordt vormgegeven in gebouwen, waardoor je eigenlijk nog steeds segregatie hebt. Dat lijkt me niet de oplossing. Een kant-en-klare oplossing heb ik ook niet. Wat ik wel weet is dat hoe meer mensen intrinsiek met een omgeving bezig zijn, hoe meer sociale cohesie ontstaat.’

Annemarie: ‘Misschien is er meer behoefte aan voorbeelden van projecten waarbij de meerwaarde van dergelijk sociale betrokkenheid is te zien - of waarbij het maatschappelijk rendement zelfs is te vertalen naar geld?’

Bart: ‘Wij zijn ontwikkelaar en belegger voor de eigen portefeuille. Dat betekent dat we beleggen voor de eeuwigheid. Dan is de sociale component wel heel belangrijk. Dat gezegd hebbende: ook wij kunnen alleen maar leven als wat we doen geld oplevert voor ons bedrijf. Als ik kijk naar onze groep van 700 huurders en het uitzonderlijk lage aantal mutaties, dan concludeer ik dat onze aanpak vruchten afwerpt. Dat het rendeert om die sociale component in je ambitie mee te nemen.’

Context en netwerk

Annemarie: ‘Hoe kan je binnen een bestaande omgeving je duurzaamheidsambities realiseren?’

Bart: ‘Bij elke mogelijke herontwikkelingsopgave is een gedegen onderzoek heel belangrijk om je ambitierichting te bepalen. Dat doen we door te kijken naar de mogelijke functies voor die plek, de historische en sociale achtergronden en natuurlijk het financiële model. Met alle betrokkenen kijk je naar wat er nodig is voor die locatie, voordat je besluit wat je ermee wilt doen - óf je er iets mee wilt doen.’

‘Met zo'n onderzoek wil ik niet alleen de criteria en randvoorwaarden afwegen, maar ook een brede context creëren. Veel bestaande bouw geeft nu voor ontwikkelaars aanleiding om er hokjes in te bouwen, om er woningen in te plaatsen. Maar is dat goed? Misschien kan je met de juiste materialen en technieken wel een hoge duurzaamheid realiseren - voor dit moment. Maar voor de toekomst moeten we wel kritischer gaan kijken naar aspecten die een blijvende waarde kunnen betekenen voor een gebied, zoals sociale cohesie en een combinatie van functies.’

Valentijn Kleijnen

Annemarie: ‘Het wordt mij wel duidelijk waarom Arna je heeft voorgedragen voor de Green Leader Estafette. Het inspireert enorm om je te horen vertellen over de wijze waarop je je projectpartners en medewerkers in je ideeën meeneemt en motiveert. Wie zou jij willen voordragen voor de estafette?’

Bart: ‘Het stokje geef ik graag door aan Valentijn Kleijnen, directeur van Warmtebedrijf Ede. Ik heb Valentijn acht jaar geleden ontmoet en leren kennen als iemand die vol overtuiging bezig is met de energietransitie: niet gedreven of gehinderd door economische argumenten, maar met een intrinsieke drijfveer en vooruitstrevende aanpak. Hij bracht in korte tijd vijftienduizend woningen van het gas en aan de biomassa. Valentijn heeft een duidelijke richting gekozen, een open blik voor vernieuwing en schuwt de discussie niet. Dat levert hem ook veel tegenstand op, tot aan persoonlijke dreigingen toe. Toch houdt hij vol. Dat is een mentaliteit die we nodig hebben en is heel inspirerend om te zien.’